评论

土地财政的深远影响

彻底重塑城市和生活方式

土地财政是近年来影响中国最深远的政策,它通过卖地收入支持地方政府开销,重塑了城市面貌,抬高房价,抑制消费,破坏商业氛围,增加了居住和经商成本。长期来看,这种模式带来的高密度住宅薄弱的维护机制和高昂的维修费用,将埋下诸多隐患,威胁社会稳定。

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An aerial view of a city under a foggy sky, with a large white building in the foreground, a yellow crane on the right, and a smaller white building in the background. The cityscape is partially obscured by fog, creating a mysterious atmosphere.An aerial view of a city under a foggy sky, with a large white building in the foreground, a yellow crane on the right, and a smaller white building in the background. The cityscape is partially obscured by fog, creating a mysterious atmosphere.

如果你问我,这三十多年来,影响中国最大的政策是什么?在我这计划生育也只能排第二,土地财政是当仁不让的第一。

简单介绍下土地财政历史。1994年,由于中央政府缺钱,开始分税制改革。留给地方政府的税远不足以支撑其职责需要的开销。于是各地都开启靠卖地来筹钱,创造了如今的所谓盛世。

一句话总结土地财政,就是70年的地税,一年花完

说起土地财政的影响,一般人只能想到抬高了房价、影响了生育率,没有意识到土地财政对中国的影响之大、之深。其实在我看来,土地财政的影响要比绝大多数人预期的要广泛、严重,影响时间也会长得多。

在本文我将尝试列举一些土地财政不为人知的影响。

重塑城市

土地财政重塑了中国几乎所有城市的形态。

你会不会有一种感觉,好像中国的城市都长一个样?

请不要误会我,每个城市当然有自己独特的气质。流行的食物不同,路边的行道树不同,地势不同,景色也不同。

我说的是,这些城市规划的内核,是不是感觉都是相似的?

典型的中国城市典型的中国城市
来源见水印

上面的图还是太具象了,请跟随我的描述,看一下有多少中国城市符合下面的模式:

  1. 一个破旧的老城,里面道路狭窄崎岖,房子摇摇欲坠。可能有繁荣的街头经济;

  2. 往外一圈,是建于30年前的筒子楼家属区。往往是各单位、工厂自建的家属楼,4层楼高,都装着防盗网;

  3. 再外面,是更新的街区。路开始变宽,4车道甚至8车道。小区更大了,4层住宅难见踪影,偶尔出现在绿化率很高的高档小区里。更多的是30-32层的高层住宅。

  4. 在这些高档住宅中间,按一定频率出现着千篇一律的购物中心。在立交桥不远处,则是各种奇形怪状的现代大型建筑,可能是博物馆、美术馆、会展中心……

  5. 再外层可能就是农田、城乡结合部。但是在这些乡村景观中,时不时会在一片空地里拔地而起一片超高层住宅,显得非常魔幻。

当然肯定不是所有城市都这样,但只要你多走几个地方,总能发现好几个符合上面模式的城市。

造成这种模式的原因就是土地财政。

城市规划

如果你掌握了某种必不可缺的资源,比如说食盐。而这个地方只有一你家允许卖盐。你会怎么做?

你肯定不会大量售卖,因为盐一时半会吃不完,如果都买了足够的盐,之后你就卖不出去了。

于是你宣布每年有卖盐配额,并且逐年减少。人们发现,既然无论如何都要买盐,晚买不如早买。买多了还可以加价卖掉。

所以尽管你拥有几乎无限的盐,但人们还是疯狂地交易盐,价格越炒越高,以至于人们买来盐不是为了吃,而是指望囤积后涨价卖出去。

于是这个模式就发生在了卖地上。

公共开支每年都在涨,投资项目越来越多,公务员薪水也要涨,这些需求导致地方政府不仅需要卖地,而且越卖越贵,才能支撑起日益膨胀的预算。

既可以像深圳那样,拿出来卖的地越来越少,造成物以稀为贵的印象;也可以像更多不缺地的城市一样,把地铁修到一处荒郊野外,许诺未来会有学校医院公园,人们就会来抢购。

政府不想像外国那样,一户一户地收,一年一年地收,太麻烦了,而且容易培养出纳税人意识。他们想一批一批地收,而且一收就是70年。这个钱藏在房价里,这可不是税,你可别整天到处说自己是纳税人了。

所以土地,一定是一整块地出让,规划也是一整块地规划。卖完地,钱到手,简直不要太容易。

这种模式下诞生的街区,就一定是大街区。这个街区被那种过一次马路得5分钟的宽阔大马路围绕,里面是密密麻麻的32层住宅,社区底商在周围艰难挣扎。

这个街区不断进行复制粘贴,就形成了上面说的那种城市。

商业氛围

这种规划的直接影响,是严重破坏了商业环境。

为什么说北京不是一个好逛的城市,而上海浦西就很好逛?因为北京大部分街区是规划来的,浦西则是自然生长出来的。而自然生长的街区,不会出现宽街,因为宽街不利于步行,也不利于商业。

南京
武汉
深圳
纽约
阿姆斯特丹
东京
伦敦
新加坡

对比不同城市的卫星地图可以轻易发现,中国城市的街区尺度非常大,动辄数百米一个路口。甚至连拥挤的新加坡,也没有像中国一样,盖那么多超高容积率的住宅。

大街区必然导致宽路,宽路必然导致商业氛围差。热闹的商业街区一定是基于步行的,而宽路只是为行车而设计。

有的人会讲,那又怎样,不就是店铺少了点吗?有什么影响?

影响可就大了。

这种城市规划影响的不止是家附近有没有夜市,它还减少了商业容量,提高了经商成本。

同样一块面积,一个是只有四条街,一个则有20条,后者能开业的店铺是不是要多得多?

如果可经商的沿街店铺多了,租金是不是也会降低?

两者影响下,能容纳的就业和商业是不是也变多了?

在日本,我经常能在某条僻静小巷里发现一些很有特色的店铺,面积很小,卖的东西可能会比较冷门。但由于选择多,所以运营成本也很低,他们才能维持下去。

如果在中国,开一家不太赚钱的店,可行吗?也许会有那些隐藏在闹市区,物美价廉的小店。但你回忆一下,这些店是不是都在所谓的“老城区”,这些店是不是不会出现在新城?

我们可以总结出土地财政的第一个重大影响了:

土地财政提高了营商成本,尤其是店铺租金。继而减少了众多潜在的就业和投资,提高了对社会稳定的要求。

改变生活方式

土地财政不光重塑了城市和商业,还彻底地改变了我们的生活。

挤占消费

这个道理很简单,住房开支多了,必然会挤占其他开支。不管是存钱买房还是还贷,都会让一部分本可以进入消费市场的货币发挥不了应有的作用。

对你来说最直观的感受就是:想去消费和享乐,但没钱。

车库和花园

全民住鸽子笼的一个直接后果是,对于绝大部分中国人来说,车库和花园跟他无关。

插播一下,中国并不缺土地,我们虽然没法住美国那种大house,但住日本那种一户建是完全没问题的。关于这个问题已有人做过详细论证,见:我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”。

车库和花园本身没有什么,而是其带来的消费开支和生活方式的变化。

车库本身能放杂物,如果你有过想买什么东西又怕家里放不下的经历,你一定懂我在说什么。

中国的城市规划思路其实并不鼓励你买车,首先停车并不方便,其次高密度带来的公共交通还算发达,对车的需求也不是那么大。(我知道有人要杠,我说的是不如美国加拿大对车的需求那么大)。相应的,本来会有的购车消费就没有了。

花园同理,各种种植的消费,园艺的消费,甚至还有宠物的消费。这一大块潜在消费市场,也被土地财政消灭了。

你要知道这些影响可不止我列的这一点。消费的影响是连锁的,如果你本可以在住房上省100块,然后投入本可以存在的广泛消费市场,创造的GDP可远不止100元。

美国现在差不多70%的GDP是消费产生的,而中国只有约40%。做个不科学的换算,假设你的收入突然增长75%,并且增长部分只能用于消费,想象一下你的生活会有什么变化吧。

这是土地财政的第二个重大影响:

吞噬了本可以存在的消费市场,和我们本可以获得的轻松惬意的生活。

附加影响

不止是上面这些,土地财政还增加了许多本不存在的风险和冲突。

为什么承重墙老是被砸

之前我写过文章,证明中国频繁发生砸承重墙事件的根本原因是土地财政。感兴趣的可以去看看:为什么中国人喜欢砸承重墙

这里再把结论写一遍:

由于土地财政的存在,只有容积率高才有更多利润,所以建筑结构只能选择塔楼;塔楼的结构不可改,但现实中不合理的户型却随处可见;同时房价又被推高;为了让房子更符合自己需求以及提高利用率,于是有很多人打起了承重墙的主意。

如果我们都住一户建,想怎么拆就怎么拆,户型不满意整栋拆了都行。根本不会有承重墙这回事。

老化的高楼

尽管混凝土的寿命轻轻松松超过50年,但不代表你能在里面住50年。

按照我的经验,10年后房子就开始呈现出旧态,15年开始出现各种问题,20年的时候就恶劣到想搬走的程度了。

因为中国的这些住宅在维护上根本没有下功夫。

如果你来过日本就会发现,日本几十年的公寓看着跟新的一样。

我住在一栋建于昭和末年的4层公寓楼,面积只有50平。外观和内部看起来我会以为是最近十几年建的。但这个代价就是每个月5000日元(约239人民币)的物业费,其中很大一部分是存入大修基金的。

我这还只是4层小楼的维护费用,30层需要的维护费就要翻好几倍了。可你看下你现在的物业费,哪怕全部存入大修基金,你觉得钱够不够用?更何况很多小区收上来的物业费,基本都用作自身开销了吧?

那接下来中国人口在很长的一段时间内都是减少的,也就是说房子会越剩越多。你觉得等到需要收钱大修的时候,能不能收上来钱?那些把房子闲置起来的业主(因为人口少了租不出去),会不会交一笔可能是十几万的费用呢?

现在这些遍地30层的鸽子笼,本身建筑质量就不怎么样,且不说能不能收上来大修的钱,就算能,值得吗?最有可能的结局是,这些房子拆的话,没钱重建;大修的话,成本高不说,还收不上来,还不如在别处买一套新的。

最终这些楼的宿命就是自生自灭。

而如果当初普及的是一户建,维修起来就要容易得多。

我不是说一户建维修简单,实际上这种木质房子需要维护的地方非常多。但是这些都是用小钱可以解决的。而鸽子笼的维护,动辄是换电梯、换管线,成本要高很多。像我之前在深圳住过的高层,每家都是落地窗。这些窗户到了寿命可是要用吊车来换的,这个成本得多高?

哪怕过了30年,维修已经不划算,重建一栋也没多少钱。根据我这边的广告,盖一栋一户建的成本大概就是将近两千万日元,不到一百万人民币。在中国这个成本还可以更低,农村建过自建房的可以分享一下成本。

也许你会说高层也可以自建?可惜现实中不存在。目前没有任何成功先例。

成都有个小区接近成功了,他们甚至不用出多少钱,还是走的提高容积率,靠卖房补贴费用的老路。就这样还是失败了。

这是土地财政的第三个影响:

在神州大地树立起无数个巨雷,这些雷在一开始就设定了20-50年不等的定时自爆。目前没有看到任何人想去拆这些雷,我也想不到任何办法能拆这些雷。

邻里纠纷

还有一些独特享受就是邻里纠纷了。

你有过被楼上邻居咚咚咚跑步的声音吵到过吗?你能听到邻居家的吵架或者电视声吗?你的邻居会在过道放鞋架吗?

这些鸡毛蒜皮的烦人事,也是高层住宅特供。

叠加反应

循着重塑城市和生活方式两条主线,我们可以逐渐描绘出土地财政的更广阔影响。

  • 提高了生活和经商成本,降低了我们的容错度,使得我们每个决策都不能犯错;(因为本可以拥有很多就业岗位)。

  • 压缩了消费开支,降低了消费GDP,提高了生活难度。

  • 降低了生活水准,扼杀了众多爱好和享乐消费,进而影响GDP和就业。

  • 埋下地雷,在接下来的几十年里不断起爆。

  • 断绝后路,榨干百姓钱包,以至于工具箱里只剩纸了。

  • 最后,把生育率拦腰斩完再斩,一尺之捶,日取其半,万世不竭。

综上所述,尽管土地财政带来了短暂的基建繁荣,但那是建立在债务之上的。其好处远无法抵消带来的负面影响。

土地财政是名副其实的祸国殃民的政策。

李大毛作者

2024年10月14日周一 08:27

回复 会飞的喵: 问题是存在的,大家都看得见。 但是这篇文章也没有论证原因是什么,其次也没给出解法,就感觉像是在抱怨,一直抱怨,有点没意思。 其次任何政策都有两面性,只论证有问题的,不论证好处,最后就来一句祸国殃民,实非正确的讨论问题的方式。 以前还觉得这博...

诊断为辩证法中毒太深。

什么叫给出解法?我作为普通中国人有任何政治权利吗?我如何给出解法?我向你保证,如果我能竞选议员或者投票选举议员,我会给出切实可行的解法的。

写这个文章本来就是总结那些不被人注意到的潜在影响,为什么我一定要写所谓的好处?这方面内容墙内写的还不够多?

会飞的喵

2024年10月14日周一 08:12

问题是存在的,大家都看得见。

但是这篇文章也没有论证原因是什么,其次也没给出解法,就感觉像是在抱怨,一直抱怨,有点没意思。

其次任何政策都有两面性,只论证有问题的,不论证好处,最后就来一句祸国殃民,实非正确的讨论问题的方式。

以前还觉得这博客有点意思,能给出新的角度,没想到只是这些,有点失望。

我猜这个评论也不一定能出来,就当做我的告别吧,谢谢之前的交流。

王大锤

2024年9月14日周六 14:22

前段时间去了趟香港,真的很喜欢他们的街道。很窄很精致,不用走几步路就能看到好多商店。出行靠地铁和步行,体验很好。

Leon

2024年8月16日周五 09:43

写的真好,调理清楚,有理有据。尝试总结:因为城市规划的原因、以及越来越高的地价,开发商只能用盖高楼的形式来增加利润,从而导致了居民的消费力和消费场景变得有限。而高楼导致的高额的维护成本,也会让城市面貌未来增加很多不确定因素。

李大毛作者

2024年8月15日周四 16:07

回复 2think: 很棒的文章,揭开了我的一些疑惑。 文章中有两个句子有点小问题: 1. 城市规划倒二段:这个街区被过一次马路得5分钟的宽阔大马路围绕; 2. 关于这个问题已有人做过详细论证,见:(后面没有附上链接)...

感谢,已经补充

2think

2024年8月15日周四 15:59

很棒的文章,揭开了我的一些疑惑。

文章中有两个句子有点小问题:

1. 城市规划倒二段:这个街区被过一次马路得5分钟的宽阔大马路围绕;

2. 关于这个问题已有人做过详细论证,见:(后面没有附上链接)